2020年，每一位日本國民都為東京奧運會以及特奧會的召開而歡欣雀躍。但是，突如其來的新冠肺炎造成股票一度暴跌，包含餐飲業以及零售業在內，大批企業處於窘迫境地。

同時，受到QE帶來的超低利息和流動性資產供大於求的影響，不動產的價格持續上升。依賴於利息的年金以及機構投資者等以替代投資之名，將資金從日本國債向不動產市場轉移，低回報率投資開始被人們接受。如今是新冠肺炎VS流動性資產供大於求的時代。

2013年以後，敝司以個人富裕階層、基金和REIT為客戶，開始了投資性公寓的銷售。這些公寓均位於東京中心地帶，累積銷售額超過1000億日圓。在低利息的環境下，銷售狀況非常理想。但是我們依然思考了很多問題，比如：資產價值是否可以維持到5年後或者10年後呢？ 利息與NOI回報率的差額是否和建築物折舊相匹配呢？等等。通過這些疑問，我們感受到向高回報率資產轉移的必要性。從2017年開始，公司開始將重心向酒店開發轉移。

初期開發的酒店回報率基本維持在5.2%以上。觀察到訪日旅客將呈增長趨勢的投資人尤其是酒店私募REIT的購買熱情強烈，在2017年到2019年的兩年間，營業額一度高達1400億日圓。然而酒店投資人氣高漲必然導致回報率下跌。

於是，敝司開始著手開發新時代酒店。我們開展合作的酒店運營公司具備卓爾不群的策劃能力與銷售能力，通過緊密合作，尋求到不同以往的高回報率實現途徑。

受到新冠肺炎的影響，酒店交易一度停滯，融資環境惡化。在新冠肺炎爆發一年半以後，日本開始接種新冠疫苗。雖然接種時間未能領先於其他國家，但是接種速度不容小覷。隨著各個國家“疫苗護照”的發行，預計2021年末到2022年夏，國際間人員往來將逐步恢復。另據日本觀光立國部長級會議所公佈的“觀光願景實現方案”，通過加強後新冠時代的恢復工作，在2030年實現訪日外國人超越6000萬人次的目標切實可行。

在疫苗接種開始加速之後，樂觀性報道步入視野，市場關於酒店投資思維模式的轉變也日益顯著。2021年4月，日本近鐵集團以600億日圓的價格將“都HOTEL”品牌的數棟酒店售與美國黑石集團。該報道備受矚目，以此為契機，投資人的酒店投資熱情驟升。

回顧過往，在東京都心和京都的黃金地帶，未曾聽說價格低於新冠肺炎之前30%的交易案例。等到經營狀況得以恢復之時，酒店交易市場也將進一步回復。可以低價購買的時期並不會長期持續。

東京都心地區住宅以及辦公樓NOI回報率已經跌破2.8%，同時東京都心地區NOI回報率達到4%以上區域的資產極其有限。受到世界範圍的金融寬鬆政策影響，利息以及分紅收入目前處於低迷時期。在不久的將來，酒店投資回報率將被重新審視。另一方面，作為繼承稅節稅對策資產，酒店同時受到了來自個人富裕階層的關注。

個人富裕階層的投資需求、繼承稅節稅對策需求、基金及REIT的運用需求等等，敝司將提供滿足以上需求的資產作為自己的使命。推動訪日外國遊客消費是日本的國策，為推動這一國策，敝司將盡心盡力、銳意前行。

2021年7月
Daiichi Realtor株式會社
董事長 奈良田 隆